Fortsetzung Mietverhältnis wegen unzumutbarer Härte – BGH Urteile 22.5.2019
Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB)
BGH Urteile vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17
Trotz Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) der Kläger wurden deren Räumungsklagen abgewiesen. Nach Auffassung des BGH sind die betroffenen Mietverhältnisse wegen eines von BGH bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist. (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen die Berufungsurteile aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung wieder an die Ausgangsgerichte zurückverwiesen, wegen Prüfung des Bestehens von Härtegründen. Weil sowohl auf Seiten der Vermieter wie auf Seiten der Mieter grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärungen sowie besonders sorgfältige Abwägungen dahingehend erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen der Mieter an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen der Vermieter an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).
Allgemeine Fallgruppen hinsichtlich eines bestimmten Alters des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer lassen sich jedoch nicht bilden.
Allein das Alter und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters rechtfertigen deshalb ohne zusätzliche Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels jedenfalls nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Werden von dem Mieter allerdings zusätzlich ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren ausführlich geltend gemacht, haben sich die Gerichte regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen genau mit einem Umzug verbunden wären, vor allem welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.
Somit ist also ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen, sofern eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes des gekündigten Mieters durch ärztliches Attest belegt wird. Es ist zu klären, an welchen Erkrankungen der Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist zu pürfen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur solch eine umfassende Aufklärung kann das Gericht in die Lage versetzen, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.
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